Opendoor大转型：从直销到经纪人模式，能否扭转颓势？
Opendoor Technologies（NASDAQ：OPEN）自发布第二季度财报以来，股价持续下挫。
这只年初曾因“DORK股”标签而名噪一时的公司，在财报发布后股价暴跌了20%。原因在于，不仅公司给出的业绩指引令人失望，更在于其商业模式发生了根本性的转变。
显然，华尔街对Opendoor的新策略并不买账。随着公司从“直面消费者”（direct-to-consumer）模式转向依赖房产经纪人的模式，投资者应当预期未来将面临一段动荡期。
下面我们将深入解析Opendoor最新的财报内容、战略转型方向，以及这对未来投资者意味着什么。
一、Opendoor第二季度财报解析
从多个关键指标来看，Opendoor第二季度的表现尚可：
- 营收达16亿美元，同比增长4%；
- 房屋销量为4,299套，较2024年第二季度增长5%；
- 毛利润为1.28亿美元，略低于去年同期的1.29亿美元；
- 毛利率为8.2%，相比去年的8.5%略有下滑。
- 净亏损收窄至2,900万美元，远低于去年同期的9,200万美元；
- 经调整后（non-GAAP）净亏损仅为900万美元，也优于2024年同期的3,100万美元。
整体来看，公司在控制亏损方面取得进展。然而，市场情绪却并未因此转好，原因出在其三季度指引上。
Opendoor预计第三季度的营收将在8亿美元至8.75亿美元之间，相比第二季度几乎腰斩。这一变化，与其商业模式的重大转型密切相关。
二、Opendoor商业模式转型：从自营到平台型服务
Opendoor长期采用“直销模式”，即直接向房主提出现金收购报价。公司通过购买房产、修缮后再加价转售获利，并收取大约5%的服务费及过户相关费用。
然而，自2025年第一季度起，公司开始在部分市场试点一种新的“房产经纪人合作”模式，并正逐步向各地推广。
该新模式为卖家提供更多选择：
- 他们可以继续接受Opendoor的现金报价；
- 或者选择由Opendoor的合作经纪人将房屋挂牌上市，获取可能更高的成交价。
虽然后者流程更长，但潜在收益更高。在第二季度的试点项目中，Opendoor指出，最终获得“承保现金报价”的客户数量是此前的两倍，且由于经纪人进行上门评估，整体报价速度有所提升。
公司首席执行官Carrie Wheeler在致股东信中表示：
“我们认为，一位优秀的房产经纪人能在人生最重要的决策中成为不可或缺的指导者。我们的发展方向，就是深化这种合作关系……我们已经完成了对房产交易中定价、评估、维修、产权、托管等环节的整合，现在我们将这一平台开放。经纪人可以接入我们的平台，获得优质客户资源和技术能力；而房主也能获得更多选择。Opendoor的服务范围将进一步扩大，这对所有人都是双赢。”
尽管这一愿景看似美好，但现实是，公司对三季度营收的预期已下降至第二季度的一半。
三、Opendoor正在验证“DORK股”的本色
年初，Opendoor因成为“DORK股”之一而在社交媒体上走红。所谓“DORK”，是Krispy Kreme、Opendoor、Rocket Companies 和 Kohl’s 四家公司的股票代码首字母缩写。
当时，Opendoor股价曾因面临跌破1美元、可能被纳斯达克摘牌的风险而备受关注。EMJ Capital创始人Eric Jackson甚至公开预测其股价将升至82美元，激起Reddit论坛WallStreetBets用户的追捧。
受此推动，股价一度从不足1美元涨至超过3美元，然而涨势并未持续。虽然Opendoor在2025年内股价仍上涨了24%，但距离其2021年创下的历史高点仍下跌超过90%。
在最新的财报电话会议中，CEO Wheeler还特别感谢了零售投资者对公司股票的新关注。但公司自身的基本面仍充满挑战。Opendoor预计，第三季度将仅收购1,200套房产，远低于2024年同期的3,504套。而当前房地产市场正因需求疲软与高利率而持续承压。
尽管转向经纪人合作模式有助于提高盈利能力（相比此前iBuying业务模式下的微薄利润），但在利率高企的环境中，房地产类股票普遍难有亮眼表现。
Eric Jackson的乐观预测或许终将成真，但笔者认为，2025年剩余时间将更可能是充满不确定性与高波动的时期，而非持续盈利的阶段。
对于稳健型投资者而言，或许该考虑将目光转向更具确定性和抗风险能力的投资标的。
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